“十一”樓市新政滿月已經(jīng)滿月了,曾一度火爆的房地產(chǎn)市場在10月降溫顯著,“樓市四小龍”的住宅銷售量也逐漸下滑。但調(diào)控的步伐從未停止,這次,連中央也發(fā)聲了!
中共中央政治局10月28日召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議指出,前三季度經(jīng)濟運行總體平穩(wěn),繼續(xù)堅持適度擴大總需求,確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標。要求堅持穩(wěn)健的貨幣政策,有效實施積極的財政政策,注重抑制資產(chǎn)泡沫,防范經(jīng)濟金融風險。
這是政治局7月26日議后,再一次提出來抑制資產(chǎn)泡沫。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委分析稱,9月一、二、三線城市新建住宅價格指數(shù)增速相比6月更高。為了達到抑制資產(chǎn)泡沫的目的,政策當局有可能在總量繼續(xù)“堅持穩(wěn)健”的情況下,在結構上對政策進行調(diào)整。
在經(jīng)濟學家李稻葵看來,目前中國經(jīng)濟最大的資產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn),不過,這并不代表貨幣政策轉向。他認為,未來,如果房地產(chǎn)的價格繼續(xù)像過去一樣呈兩位數(shù)的速度上漲,那么房地產(chǎn)泡沫將成為中國經(jīng)濟最大的一個威脅。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月份,北京市商品住宅(不含保障房和自住房)實現(xiàn)成交8508套,環(huán)比上月減少41%,創(chuàng)造了近5個月新低。與此同時,商品住宅成交均價為每平方米35449元,環(huán)比下滑3%。
“國慶新政”之后,樓市降溫顯著,但調(diào)控的步伐從未停止。
28日,上交所發(fā)布《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》,要求對房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地,發(fā)行人應就此出具書面承諾,監(jiān)管機構將持續(xù)監(jiān)管發(fā)行人履行承諾的情況。
深交所日前發(fā)布了《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》。規(guī)定了房地產(chǎn)、煤炭和鋼鐵企業(yè)應合理審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排。同時,監(jiān)管函同樣明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。業(yè)內(nèi)人士表示,這對抑制土地資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生積極作用。
如果不是以下四類企業(yè),房企將失去發(fā)債資格:
1、境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè); 2、以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè); 3、省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè); 4、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房地產(chǎn)企業(yè)。
即便是上述四類企業(yè)之一,如果財務指標(5項)不達標,也未必能獲得發(fā)債機會。
監(jiān)管函稱,為促進公司債券市場規(guī)范、健康發(fā)展,加強對房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行人的信息披露和償債能力要求,強化募集資金用途管理,強化承銷機構核查要求,所以對房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。監(jiān)管函同時明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地 。
易居研究院研究總監(jiān) 嚴躍進:我認為是一個去資產(chǎn)泡沫的體現(xiàn),這樣一個動作話認為后續(xù)對于房企來講在拿地方面會有所規(guī)范,因為從現(xiàn)在這樣一個規(guī)定來講,很多房企通過公司融資來拿地的話是不可行的。
對于符合基礎范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè),監(jiān)管函還通過五項綜合指標評價做進一步遴選,將房企劃分為正常類、關注類和風險類。這五項指標為:最近一年末總資產(chǎn)小于200億、最近一年度營業(yè)收入小于30億、最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負、最近一年末扣除預收款后資產(chǎn)負債率超過65%以及房地產(chǎn)業(yè)務非一二線城市占比超過50%。
深圳市圓融方德投資管理有限公司研究總監(jiān) 尹國紅:但是對于資金使用用途上面的監(jiān)管,因為它有很多方式可以繞開監(jiān)管,發(fā)債的資金專門用于購置土地,需要幾方面的措施去控制的話,才有可能取得合理的效果
在許多人看來,中國的房地產(chǎn)市場似乎一直都如此火爆,但其實不然,易居研究院副院長楊紅旭總結出,在過去十年中國樓市與重點城市樓市的演變中,曾經(jīng)歷過三輪房地產(chǎn)短周期的低谷。
第一輪低谷,2006年7月,上海領跌全國,當時,上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比,幾乎一直處于下跌態(tài)勢,其中5次全國領跌,成為全國房價下降最為明顯的城市。
第二輪低谷,2009年3月,深圳跌幅最大,房價跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅隴鎮(zhèn)初期每平方米叫價1.8萬元,到了四期,他們打出“6670元/平方米起放肆觸底”的口號。跳樓價、吐血價、白菜價...原來,開發(fā)商也可以這么降價。
第三輪低谷,2012年6月,溫州領跌全國,且此次的下跌持續(xù)了26個月,這一輪溫州樓市的“跌跌不休”引發(fā)了高價樓盤滯銷、普通樓盤降價,樓市陷入價格戰(zhàn),面臨巨大的去庫存壓力。
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