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        1. 首頁(yè) >> 樓市新聞
          政策寬松窗口期背后:難解的樓市經(jīng)濟(jì)賬

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          “2015年的房地產(chǎn)政策的寬松程度歷史罕見?!敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

          21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理過去5年的樓市政策發(fā)現(xiàn),2010年,中央頒布國(guó)十一條、新國(guó)十條等號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策,一些房?jī)r(jià)過高的城市相繼出臺(tái)限購(gòu)令,2011年新國(guó)八條出臺(tái),再次上調(diào)二套房貸首付比例和貸款利率,進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)范圍。2012年中央對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)采取有保有壓,穩(wěn)中有松的調(diào)控政策;2013年,中央出臺(tái)國(guó)五條加碼調(diào)控。

          2014年以后,此前的限購(gòu)、限貸等限制性樓市政策紛紛取消,且在2015年從“抑制”轉(zhuǎn)為支持住房消費(fèi),并出臺(tái)了多個(gè)利好政策,央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息,其中,一年期存貸款基準(zhǔn)利率已接近十年來(lái)最低水平。住房公積金的貸款利率也是近20年最低。各地也頻頻推出住房補(bǔ)貼等明顯刺激樓市的政策。

          需要注意的是,本輪支持住房消費(fèi)的政策并不會(huì)因?yàn)槎唐诓糠殖鞘械某山焕枚淖?,并將在下半年持續(xù)寬松。

          21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統(tǒng)人士采訪獲悉,雖然樓市短期向好,但支持自住和改善性住房需求,穩(wěn)定住房消費(fèi),穩(wěn)定和促進(jìn)現(xiàn)行樓市交易量仍將是下半年的住建系統(tǒng)的重點(diǎn)任務(wù)。

          房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的背后,是房地產(chǎn)之于宏觀經(jīng)濟(jì)的地位被重新定義。

          住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,在消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢、出口復(fù)蘇乏力的形勢(shì)下,投資作為三駕馬車之一拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用舉足輕重,尤其房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)的作用愈發(fā)顯著。也因此,房地產(chǎn)的地位也在2015年拔到前所未有的高度,從過去的抑制轉(zhuǎn)為支持。

          也因此,穩(wěn)定住房消費(fèi)成為2015年的樓市調(diào)控主題,也是住建系統(tǒng)2015年的首要任務(wù)。

          樓市回暖

          一系列樓市托舉政策,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛剛過去的5月,明顯回暖。

          6月11日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)。

          5月單月,全國(guó)商品房銷售面積上漲15%,銷售額大漲24.3%,房地產(chǎn)投資也完成8623億元,增長(zhǎng)2.4%,環(huán)比提高1.9%。

          5月份的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好也結(jié)構(gòu)性地改善前5月的樓市數(shù)據(jù)。前5月,全國(guó)商品房銷售額為2.44億元,增長(zhǎng)3.1%,此前的1-4月份為下降3.1%。這也是2014年年初以來(lái)首次正增長(zhǎng)。

          商品房成交量的回溫也直接體現(xiàn)在商品房的待售面積上,截止到5月末,商品房待售面積65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米。

          另從房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)來(lái)看,前5月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資3.23萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)5.1%,增速比1-4月份回落0.9%,回落幅度比1-4月份減緩1.6%。

          國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師王寶濱談及市場(chǎng)回溫的原因稱,一是房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn),市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變,購(gòu)房者信心有所恢復(fù);二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)適時(shí)優(yōu)化推盤和策略定價(jià),積極去庫(kù)存,現(xiàn)有庫(kù)存中的優(yōu)良部分逐步消化;三是房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定有利于購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放。

          樓市上半場(chǎng)的回暖,將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐起到重要作用。

          日前央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿領(lǐng)銜撰寫的《2015年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)(年中更新)》指出,作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要力量的房地產(chǎn)業(yè)在今年前幾個(gè)月持續(xù)低迷,也是經(jīng)濟(jì)增速放緩的原因之一。

          根據(jù)央行的估算,房地產(chǎn)銷售經(jīng)過在2-3個(gè)季度后將傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資,因此估計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資減速的勢(shì)頭將得到緩解。

          值得一提的是,商品房成交量的回暖也讓房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)轉(zhuǎn)好。

          王寶濱稱,一般來(lái)說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積和新開工面積作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)的先行指標(biāo)。前兩個(gè)指標(biāo)分別反映了房地產(chǎn)開發(fā)兩大要素資金和土地的情況,新開工面積反映了未來(lái)投資的增長(zhǎng)潛力。

          根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-5月份,3個(gè)先行指標(biāo)同比降幅均收窄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45966億元,下降1.6%,降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn);房屋新開工面積50305萬(wàn)平方米,下降16.0%,降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn);土地購(gòu)置面積7650萬(wàn)平方米,同比下降31.0%,降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

          劇烈分化的市場(chǎng)

          政策向好,樓市回溫,預(yù)期逆轉(zhuǎn),開發(fā)商懸著的心逐漸放下,但庫(kù)存高位的三四線城市仍然未見明顯好轉(zhuǎn)。

          雖然樓市在過去的4、5月份明顯回暖,但在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的差異下,不同城市之間的樓市存在明顯的差異。

          從商品房銷售來(lái)看,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),前5月,40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.7%、銷售額增長(zhǎng)5.8%。

          相比之下,非重點(diǎn)城市商品房銷售額和銷售面積仍處于下行趨勢(shì),分別下降1.5%和0.2%。

          房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)表現(xiàn)亦如是。1-5月份,40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資17790億元,同比增長(zhǎng)6.8%;非重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資14501億元,增長(zhǎng)2.9%。

          據(jù)悉,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于同期全國(guó)投資增速1.7個(gè)百分點(diǎn),高于非重點(diǎn)城市3.9個(gè)百分點(diǎn)。

          中房協(xié)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,目前不同省區(qū)、城市之間差異明顯,從城市來(lái)講,一線城市和部分二線城市商品房銷售面積上升明顯,而多數(shù)三四線城市銷售不暢的狀況沒有明顯改善。

          房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,一線城市以及部分重點(diǎn)城市在剛剛過去的5月創(chuàng)年內(nèi)成交高位。與之相對(duì)應(yīng)的是,三四線城市仍庫(kù)存高企,部分三四線城市的去化周期更是高達(dá)22.9個(gè)月。

          也因此,朱中一稱,本次樓市調(diào)控?cái)P棄此前的一刀切,強(qiáng)化各地方政府調(diào)控的主體責(zé)任,這也就要求各地基于當(dāng)?shù)貥鞘姓?,出臺(tái)針對(duì)性的調(diào)控措施。

          而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的差異性,不管政策如何,三四線城市很難復(fù)制一線城市的樓市回暖勢(shì)頭。

          地方的樓市經(jīng)濟(jì)賬本

          樓市增長(zhǎng)乏力使得地方的財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓。

          “房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速增長(zhǎng)階段時(shí),彼時(shí),并未意識(shí)到地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度如此之高。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥如是介紹。

          有觀點(diǎn)稱,房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)之時(shí),基礎(chǔ)設(shè)施開支上升并將取代房地產(chǎn)的地位。

          根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2015年1-5月份,全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)171245億元,同比名義增長(zhǎng)11.4%。其中基礎(chǔ)設(shè)施投資(不含電力)29160億元,同比增長(zhǎng)18.1%。

          房地產(chǎn)投資增速下滑的背景下,基礎(chǔ)設(shè)施投資的確在2015年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)取得了重要作用。

          “基礎(chǔ)設(shè)施的投資的確可以大大緩解房地產(chǎn)投資下滑對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的沖擊,但很難完全對(duì)沖?!辈贿^,金永祥表示,基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)性建設(shè),也和房地產(chǎn)的提振息息相關(guān)。

          基建項(xiàng)目的利潤(rùn)有限,在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的背景下,社會(huì)資本參與的積極性有待提高。

          近期“2萬(wàn)億元的PPP項(xiàng)目真實(shí)簽約率不到10%”的消息頻頻出現(xiàn)在各大媒體上。安徽一位基建企業(yè)的董事長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,政府的財(cái)政狀況較好,可以確保信用。反之,如果地方政府沒錢,違約風(fēng)險(xiǎn)則非常大。

          他說,房地產(chǎn)能否提振又變成重要議題,畢竟賣地收入是地方財(cái)政的重要來(lái)源。

          然而,在樓市回暖的背景下,土地市場(chǎng)仍未明顯好轉(zhuǎn)。

          某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,5月,全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為804億元,環(huán)比減少1%,同比減少53%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為561億元,環(huán)比減少1%,同比減少46%。

          除了市場(chǎng)的原因,土地供應(yīng)壓縮且地價(jià)居高也是房企拿地謹(jǐn)慎的重要原因之一。

          在賣地總額同比減半的背景下,全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1079元/平方米,環(huán)比下跌4%,同比上漲3%。

          在張大偉看來(lái),房地產(chǎn)和基建是互增長(zhǎng)關(guān)系,基礎(chǔ)設(shè)施完善,周邊的土地和房產(chǎn)將升值;房地產(chǎn)交易恢復(fù),地方在完善基建方面的力度才會(huì)更強(qiáng)。

          穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是

          2015年下半年重要任務(wù)

          “穩(wěn)地價(jià)對(duì)于穩(wěn)定地方財(cái)政和防控地方金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非常重要?!鄙鲜龊幽夏呈凶〗ň珠L(zhǎng)稱,房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身,房地產(chǎn)去庫(kù)存需要時(shí)間,但一旦地價(jià)下滑,地方的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將坍塌式爆發(fā)。

          安徽某市的副市長(zhǎng)亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,房地產(chǎn)和土地是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心之一,這兩環(huán)斷了,地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。新型產(chǎn)業(yè)諸如互聯(lián)網(wǎng)等也非一時(shí)之功。其也坦承,“這也是其主政地方經(jīng)濟(jì)以來(lái),發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最困難的一年。”

          需要注意的是,嚴(yán)躍進(jìn)稱,房市政策寬松和貨幣寬松會(huì)導(dǎo)致短期需求上漲,但這同樣可能會(huì)導(dǎo)致需求過度透支。

          嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,市場(chǎng)的持續(xù)性回暖尚待觀察,且高企的待售和在建面積意味著房企短期內(nèi)還將繼續(xù)去庫(kù)存,投資反彈至少也得在今年四季度。

          或也因此,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自住建部獲悉,穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是2015年下半年住建部重要任務(wù)。

          值得一提的是,住建部相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,為落實(shí)政府工作報(bào)告的穩(wěn)定住房消費(fèi)的要求,住建部仍不乏工具箱和政策儲(chǔ)備。下半年住建部也將重點(diǎn)督促地方落實(shí)住房公積金新政,加強(qiáng)個(gè)人住房貸款發(fā)放力度,進(jìn)一步支持住房消費(fèi)。

          聲明:莆田市建材網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的,并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。

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