今年一季度,我市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為“三降二升一穩(wěn)”的特征。供給側(cè)由于受市場處于調(diào)整周期和去年房地產(chǎn)用地出讓大幅減少影響,出現(xiàn)了新開工面積下降、開發(fā)投資下降和批準(zhǔn)預(yù)售下降的“三降”特征;需求側(cè)在各縣區(qū)采取購房補(bǔ)貼等一系列促進(jìn)商品房消費(fèi)措施下,出現(xiàn)了商品房銷售上升、二手住房交易上升和商品住房均價平穩(wěn)的“二升一穩(wěn)”特征。具體運(yùn)行特征如下:
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面
1、商品房新開工面積同比下降。
由于上年度房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓大幅減少,以及富力尚悅居 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、正榮玉湖等一些大項目還處于前期狀態(tài),一季度全市商品房新開工面積明顯下降。1-3月份全市各類商品房施工面積為2021.56萬m2,較去年同期比增5.93%,其中新開工面積71.16萬m2,同比下降46.78%。
從各縣區(qū)新開工房地產(chǎn)項目看,除了城廂、仙游上年度基數(shù)較低同比增長外,其他區(qū)域都有不同程度的比降,特別是荔城、秀嶼和北岸,由于新開工項目的明顯減少,新開工面積也呈現(xiàn)明顯下降。其中荔城區(qū)17.70萬m2,比降64.53%;城廂區(qū)11.62萬m2,比增25.49%;涵江區(qū)19.64萬m2,比降2.09%;秀嶼區(qū)3.24萬m2,比降92.41%;北岸9.64萬m2,比降56.65%;仙游縣9.32萬m2,比增16.35%。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)比降。
受一季度商品房新開工面積下降影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)比降。今年前3個月,全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資60.29億元,較去年同期(81.71億元)比降26.21%。
從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看(按項目屬地統(tǒng)計原則),除了涵江區(qū)出現(xiàn)比增外,其他縣區(qū)都有不同程度的下降。其中荔城區(qū)完成投資19.82億元,比降39.71%;城廂區(qū)12.84億元,比降32.68%;涵江區(qū)16.09億元,比增25.70%;秀嶼區(qū)1.56億元,比降30.67%;北岸2.60億元,比降31.40%;仙游縣7.38億元,比降29.24%。
二、商品房供求關(guān)系方面
1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少。
由于新開工面積的下降,批準(zhǔn)預(yù)售面積也隨之減少。一季度,全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積101.49萬㎡,比降12.21%;其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積79.70萬㎡,比增40.81%。主要是去年一季度聯(lián)創(chuàng)國際、中海國際 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、東莊一品、金海灣大酒店等一批非住宅商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積占約一半,今年與之同比總量下降但住宅商品房上升。
分區(qū)域看,設(shè)區(qū)市本級商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積68.59萬㎡,比降25.01%(其中商品住房55.15萬㎡,比增30.87%);仙游縣商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積32.90萬㎡,比增36.34%(其中商品住房24.55萬㎡,比增69.78%)。
2、商品房銷售面積呈較大增幅。
在各縣區(qū)出臺購房補(bǔ)貼等政策的促進(jìn)下,一季度,全市商品房銷售面積出現(xiàn)大幅的上升。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計,1-3月份,全市商品房銷售面積87.91萬㎡,比增56.42%;其中商品住房銷售76.15萬㎡,比增71.66%。從供銷比看,商品房供銷比為1:0.87;其中商品住房供銷比為1:0.96,說明一季度商品住房供需關(guān)系基本平衡。從各月的銷售面積看,1-3月份全市商品房銷售面積分別為20.17萬㎡,32.26萬㎡,35.48萬㎡,呈逐月上升態(tài)勢。
從縣區(qū)銷售情況看,仙游、涵江由于購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)較高、補(bǔ)貼范圍較廣(包含住宅、商業(yè)、辦公),銷售量明顯上升。其中仙游縣銷售面積24.59萬㎡,比增69.47%;荔城區(qū)21.92萬㎡,比增8.95%;涵江區(qū)21.30萬㎡,比增146.53%;城廂區(qū)15.25萬㎡,比增116.31%;秀嶼區(qū)(含北岸)4.63萬㎡,比增84.46%。
從商品房購買人群看,在市本級商品房銷售總面積中,莆田市本地購房面積占80.15%,莆田地區(qū)(仙游)占7.16%,福建省內(nèi)占5.58%,福建省外占6.68%,境外占0.43%。
從商品住房面積分段看,在市本級商品房銷售總面積中,90㎡以下的占5.36%,90-120㎡的占30.78%,120-144㎡的占45.52%,144-180㎡的占9.67%,180㎡以上的占8.67%。
3、商品住房銷售均價基本平穩(wěn)。
從對商品房買賣合同網(wǎng)簽價格統(tǒng)計,今年一季度,全市商品房銷售均價為7485元/㎡,比降13.38%;其中商品住房銷售均價為7244元/㎡,比降2.75%,基本保持平穩(wěn)。銷售均價下降主要是仙游、涵江二地一季度價低量大的商品住房銷售拉低了全市商品房(含商品住房)的均價。
商品住房銷售均價按區(qū)域分,城廂和秀嶼分別受恒大御景半島 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、富邦學(xué)苑 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、駿歐龍盤 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]和碧桂園浪琴灣 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、東莊一品、鼎秀苑等價位較高樓盤拉升均價顯現(xiàn)比增,仙游基本持平,荔城、涵江出現(xiàn)比降。其中荔城區(qū)為8044元/M2,比降7.17%;城廂區(qū)為10077元/M2,比增9.74%;涵江區(qū)為6071元/M2,比降7.07%;秀嶼區(qū)(含北岸)為5728元/M2,比增12.29%;仙游縣為6062元/M2,比降0.79%。
4、二手住房交易面積同比上升。
1-3月份全市二手房成交面積16.88萬M2,比降12.40%;其中二手住房成交面積14.67萬M2,比增26.90%。從各月份交易數(shù)據(jù)看,一月份成交面積4.73萬M2(其中二手住房4.29萬M2);二月份成交面積4.78萬M2(其中二手住房4.15萬M2);三月份成交面積增到7.37萬M2(其中二手住房6.23萬M2)??梢钥闯?,自2月底財政部國家稅務(wù)總局調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策后,3月份二手住房交易量明顯上升,從而帶動了一季度二手住房交易面積的比增。
三、土地及金融信貸方面
1、房地產(chǎn)用地供應(yīng)成倍增加。
受房地產(chǎn)銷售回升影響,土地出讓市場也呈回暖態(tài)勢。一季度,全市通過招拍掛供應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營性用地4宗48.75公頃(合731.25畝),與去年同期(270.60畝)比增170.23%;總價款292800萬元,同比上升91.00%。
其中莆田供地3宗44.23公頃(合663.45畝),比增154.34%,總價款284200萬元,平均每畝428萬元,比降23.30%;仙游供地1宗4.52公頃(合67.8畝),比增595.39%,總價款8600萬元,平均每畝127萬元,下降83.92%。地價降幅較大主要是所出讓的地塊大都位于郊區(qū)一帶。
2、房地產(chǎn)各項貸款增速回落。
截至2月末,全市房地產(chǎn)各項貸款余額425.03億元,同比增長13.10%,增速比去年同期下降22.1個百分點;今年新增11.65億元,同比少增2.57億元;房地產(chǎn)各項貸款余額占全市貸款余額的比重為28.01%,比上年同期提高0.85個百分點。主要是今年經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行,其他貸款增速下滑的更明顯,截至2月末,全市房地產(chǎn)貸款增速比全市各項貸款增速高3.43個百分點。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所下降。截至2月末,全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額95.59億元,同比下降9.68%。其中,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額32.01億元,同比下降29.7%;房產(chǎn)開發(fā)貸款余額63.58億元,同比增長5.45%。主要是目前房地產(chǎn)市場仍較低迷,開發(fā)貸風(fēng)險系數(shù)較高,導(dǎo)致信貸資源更加傾斜于風(fēng)險系數(shù)較小的其他項目。
個人購房貸款增速持續(xù)回落。截至2月末,全市個人購房貸款余額329.44億元,同比增長22.03%,增速比去年同期下降8.8個百分點;今年新增11.56億元,同比多增2.63億元。今年個人購房貸款增速繼續(xù)回落主要是受前一段商品房銷售市場疲軟因素影響。
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