6月13日,國家統(tǒng)計(jì)局公布了1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù),總體來看,房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài)。
此外,熱門一二線城市樓市對(duì)土地市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)仍在繼續(xù),克而瑞研究中心分析師楊科偉指出,市場(chǎng)再次落入“地王起、市場(chǎng)衰”的周期循環(huán)并非不可能。
6月14日,一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,作為國內(nèi)風(fēng)控做得最好的某股份制銀行內(nèi)部會(huì)議下達(dá)了房貸口子開始收緊的指示,未來規(guī)模會(huì)大幅調(diào)低,利率也會(huì)有變化。該銀行已經(jīng)開始控制樓市風(fēng)險(xiǎn),不排除會(huì)有更多市場(chǎng)化的股份制銀行跟風(fēng),樓市接下來調(diào)整是大概率事件。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系多家機(jī)構(gòu)獲悉,他們近期對(duì)房企的調(diào)研信息顯示,部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長(zhǎng)期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸(一年以內(nèi)甚至6個(gè)月)。
成交放緩供應(yīng)增加
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指,下半年樓市拐點(diǎn)將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的《2016-2017年上海商品住宅市場(chǎng)研究趨勢(shì)報(bào)告》顯示,3·25新政的出臺(tái),加速了成交量倒V形反轉(zhuǎn)趨勢(shì):此后改善需求后置,700萬-1000萬總價(jià)的看房量下跌30%左右。
上述報(bào)告從近幾年市場(chǎng)容量分析了成交變量邏輯:限購令前后4-5年,上海年均住宅市場(chǎng)容量從1480萬平方米下降至900萬平方米,作為對(duì)其回應(yīng),2015年擴(kuò)容至1488萬平方米有跡可循。考慮到限購沒有放開,當(dāng)下市場(chǎng)容量應(yīng)在980萬-1480萬平方米之間,假設(shè)其為9年平均(1230萬平方米),依前所述,2015年大致多釋放需求258萬平方米;在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生劇烈變化的情況下,2016年將承受2015年過度釋放的住宅需求,理論成交量約為972萬平方米。而前5月已經(jīng)成交了超過600萬平方米,可想而知,下半年理論上市場(chǎng)容量已所剩無幾。
下半年土地供應(yīng)增加也將影響市場(chǎng)反應(yīng)。
6月初,上海2016年用地供應(yīng)計(jì)劃顯示,全年供應(yīng)住房用地(包括保障性住房)800公頃,今年前5月供地僅占15%。
長(zhǎng)三角多個(gè)二線城市亦然,南京今年前5個(gè)月賣地金額已達(dá)去年全年的9成,超過了前年一年總額。今年南京計(jì)劃供地500公頃,后續(xù)還有超過上半年的土地供應(yīng)。
有分析人士指出,由于市場(chǎng)傳導(dǎo)到土地需要時(shí)間,因此,目前土地拍賣仍然火爆,而在新政出臺(tái)傳聞不斷的當(dāng)下,房企不得不關(guān)注后續(xù)市場(chǎng)供需變化。
南京市房管局下屬網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月30日-6月5日,南京樓市日均認(rèn)購357套、成交461套,與前一周相比,認(rèn)購量下跌近3成,成交量下降2成多。
張宏偉指出,今年上半年的火爆行情,與市場(chǎng)透支有關(guān)。2014年四季度至2016年一季度,寬松貨幣政策及消費(fèi)者對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊預(yù)期,導(dǎo)致大量購房需求提前集中釋放,樓市基本面出現(xiàn)快速好轉(zhuǎn)。
他指出,上海全市商品住宅增速周期為38-39個(gè)月左右,從2016年2月開始上海全市商品住宅銷售面積增速進(jìn)入向下周期,預(yù)計(jì)將在2017年9月迎來向上周期拐點(diǎn)。
中信證券(15.700, 0.09, 0.58%)分析師也指出,從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢(shì)。當(dāng)去化速度上升到高點(diǎn)后會(huì)出現(xiàn)向下調(diào)整,調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初(出臺(tái)降低首付比例之前)相似。但該分析師指出,在充分調(diào)整之后,2016年年末仍然可能再度出現(xiàn)熱銷。
中信證券6月14日曾發(fā)布研報(bào)表示,上半年這輪地王未來的盈利水平, 可能略遜于北京 2013年-2014年取得地王的最后真實(shí)盈利水平。
金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)
高地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的模式實(shí)際是透支市場(chǎng)購買力和區(qū)域成長(zhǎng)空間的做法。如果后市進(jìn)行調(diào)整,該類區(qū)域?qū)⒚媾R較大沖擊。
中信證券一份研報(bào)就指出,房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)提升了金融性風(fēng)險(xiǎn)。2014年以來上海新增個(gè)人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加,截至2016年4月份新增個(gè)人住房貸款增速雖然收窄,但同比仍然高達(dá)206.39%。如果市場(chǎng)調(diào)整,銀行資產(chǎn)價(jià)格縮水,金融風(fēng)險(xiǎn)增加。
“這也是央行上??偛恐贫ㄉ虾J蟹康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架的主要原因?!鄙鲜鲋行抛C券分析師指出,率先實(shí)施這種管理,也是為了防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
張宏偉指出,表面上看,去年下半年以來,上海商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。但背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也在積累:“滬九條”樓市調(diào)控政策后,商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑;由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素,預(yù)計(jì)上海樓市下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。這意味著上海房?jī)r(jià)面臨下降,對(duì)于銀行來講,由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn),當(dāng)房?jī)r(jià)開始下降,去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水,金融風(fēng)險(xiǎn)增加,此時(shí),銀行必然首先收口子,對(duì)象顯然只有開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。
值得關(guān)注的是,2010年以來商業(yè)銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現(xiàn)雙升局面。其中,2014年三季度以來上升最為明顯,在銀行金融風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下,銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有所管控。
從商業(yè)銀行不良貸款比例來看,2010年出現(xiàn)了下降趨勢(shì),在2011年三季度達(dá)到最低值0.9%,在樓市政策刺激下,2014年四季度后不良貸款比例快速上升,到2016年一季度達(dá)到1.75% 。
另一方面,房企融資窗口期也正在遠(yuǎn)去。通過梳理A股市場(chǎng)上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù),可以看出5月份發(fā)債成本略有上升,這和近期投資者對(duì)房企大規(guī)模融資持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān),同時(shí)也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢(shì)。
5月A股市場(chǎng)共7家房企發(fā)行了公司債,發(fā)行規(guī)模為180億元,環(huán)比增長(zhǎng)159%。相比3月份的最高值400多億,5月份的發(fā)行規(guī)模已有明顯下降。觀察今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù),可以看出公司債發(fā)行的最狂熱時(shí)期或已過去。
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