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新華社上海1月19日專電(記者葉鋒)隨著土地資源約束趨緊,一線城市近年來(lái)供地受限,2015年供地量更是創(chuàng)下多年來(lái)新低,進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高。在此情形下,一些房企近年來(lái)通過(guò)參與城市中心區(qū)域舊改滿足土地需求,同時(shí)實(shí)現(xiàn)各方多贏。
持有“毛地”也能有賺頭
近期,知名房企新湖中寶以2.4億元的價(jià)格從另一房企手中收購(gòu)上海虹口區(qū)青云路167弄地塊,建筑面積為2.15萬(wàn)平方米,同時(shí)支付7.2億元的拆遷保證金。該地塊于2004年3月辦理房地產(chǎn)權(quán)證,但由于是毛地出讓,需拆遷完成后方能開(kāi)發(fā)。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年一線城市推出經(jīng)營(yíng)性土地600宗,合計(jì)規(guī)劃建筑面積為6211.7萬(wàn)平方米,為近6年來(lái)供應(yīng)量新低。價(jià)格方面,去年一線城市地價(jià)溢價(jià)率為25%,也明顯高于二、三、四線城市。
值得關(guān)注的是,去年全國(guó)成交價(jià)排名前十的“地王”,全部位于北上廣深四個(gè)一線城市。排名第10位的“地王”上海原閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)一地塊,成交也達(dá)到價(jià)格71億元。易居克爾瑞近期一份報(bào)告還指出,受土地資源稀缺性等因素影響,一線城市土地“熱度”或仍將持續(xù)。
市場(chǎng)變局之下,一些早年參與城市舊改持有“毛地”項(xiàng)目并堅(jiān)持至今,或中途接盤(pán)舊改項(xiàng)目的房企,反倒在一線城市激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了一席之地。
企業(yè)、居民、地方政府“多贏”
以新湖中寶為例,自2001年進(jìn)入上海以來(lái),已共有三個(gè)住宅項(xiàng)目,均為舊改毛地。相比新接盤(pán)的虹口項(xiàng)目,新湖此前在普陀和閘北的兩個(gè)大盤(pán)從早年拿地、分期征收到開(kāi)發(fā)建設(shè),參與了舊改和城市更新的全過(guò)程,堅(jiān)持至今均已有10多年,并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、居民和地方政府的“多贏”。
比如,其承擔(dān)的普陀?xùn)|新村舊改地塊,項(xiàng)目總占地28公頃,是上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的舊城改造項(xiàng)目之一。自2001年以來(lái),已先后分四期完成7000余戶居民的動(dòng)遷征收,惠及居民3萬(wàn)余人。截至目前,累計(jì)完成建筑面積51萬(wàn)平方米。公司同時(shí)還承擔(dān)了一些高污染企業(yè)和設(shè)施的搬遷、防汛堤及綠化項(xiàng)目建設(shè)等任務(wù)。地塊開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目,成為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)長(zhǎng)銷不絕的標(biāo)志性樓盤(pán)。最新一期項(xiàng)目于2014年6月底開(kāi)盤(pán),截至去年年底交付率已達(dá)90%。
另一個(gè)位于原閘北區(qū)的青-12地塊舊改項(xiàng)目,于2003年8月簽訂土地出讓合同。目前,項(xiàng)目一期兩幅地塊累計(jì)建筑面積15萬(wàn)余平方米,已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂,正在銷售；二期項(xiàng)目截至去年年底,已完成絕大多數(shù)居民和單位的動(dòng)遷,剩余零星簽約正在推進(jìn)。
“舊改”關(guān)鍵在速度與成本平衡
記者發(fā)現(xiàn),這些舊改地塊開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目,均位于市中心核心地段,在地理位置、交通條件、周邊配套等方面有明顯優(yōu)勢(shì),雖然均屬中高端樓盤(pán),但憑借自身的稀缺性,入市往往形成熱銷。但另一方面,不少舊改“毛地”項(xiàng)目體量大,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),動(dòng)遷過(guò)程又充滿不確定性,開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金、管理乃至韌勁都面臨巨大考驗(yàn)。記者采訪了解到,目前上海市區(qū)類似“毛地”項(xiàng)目多達(dá)幾十個(gè),但在曠日持久的征收、開(kāi)發(fā)過(guò)程中,許多項(xiàng)目已多次換手,因種種原因中途退出的開(kāi)發(fā)企業(yè)不在少數(shù)。
“舊改這條路走得不容易,需要高層的前瞻和團(tuán)隊(duì)的堅(jiān)韌?！毙潞袑毶虾ｍ?xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō),一邊是不斷上漲的土地增值收益和商品房售價(jià),另一邊是同樣上漲的資金成本和動(dòng)遷房安置房售價(jià),對(duì)于舊改地塊,開(kāi)發(fā)商最看重的是速度和成本之間的平衡。
該負(fù)責(zé)人也坦言,現(xiàn)在中央大力推動(dòng)棚戶區(qū)改造,地方政府也將其列為重點(diǎn)工作,相關(guān)政策和要求不斷出臺(tái),比如政策性銀行舊改項(xiàng)目貸款對(duì)國(guó)企、民企已“一視同仁”,房企舊改項(xiàng)目的融資渠道也已逐步放開(kāi),“能更好地幫助參與城市舊改的企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的兼顧”。
