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中新網1月20日電(房產頻道 孫建永)隨著各項統(tǒng)計數據的發(fā)布，2015年房地產市場乃至國內整體經濟的表現正逐漸清晰。過去的一年，經歷了數輪政策調整，國內樓市穩(wěn)步回升，部分城市出現量價齊漲，甚至是“日光盤”迭出。不過，樓市暫時性轉好的背后，高庫存壓力依然明顯。開發(fā)商如何有效解決庫存難題、實現轉型升級，將成為今后一段時期樓市興衰的關鍵。2015年房地產市場逐步回暖，日光盤重現，不過庫存問題日益突出。
2015年商品房銷售增6.5% 待售面積增加
伴隨年度經濟數據的公布，樓市發(fā)展各項指標也紛紛亮相。
昨天國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2015年，全國房地產開發(fā)投資總額達95979億元，比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%)，增速比1-11月份回落0.3個百分點。
從銷售情況來看，2015年商品房銷售面積為128495萬平米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。
可以看到，房地產投資額度和銷售面積總量都有上漲，但增長幅度略微回落。同時，樓市庫存也相應增加。2015年末，商品房待售面積為71853萬平米，比11月末增加2217萬平米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。一直以來，樓市庫存問題備受關注，如今已經成為不能回避的關鍵所在。
化解去庫存難題 開發(fā)商出新招應對
值得肯定的是，國內房地產行業(yè)高庫存的現狀已受到中央層面的高度關注。與此同時，開發(fā)商在積極應對產品去化的同時，不斷嘗試轉型突破，增加新的創(chuàng)新產品和盈利模式。
近期，政府高層多次提及化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。前段時間召開的中央經濟工作會議亦提出化解房地產庫存的要求，即“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場?！?/p>
為此業(yè)內多有猜測，針對去庫存問題，未來會有相關政策陸續(xù)出臺。其中，北京市房地產協(xié)會秘書長陳志在接受中新網房產頻道采訪時提到，政策的制定需要結合整個國民經濟的運行情況，房地產的庫存去化是一個長期任務，政策調控方面“松”是一個大的方向。
近期，已經退休的原華遠地產董事長任志強也在多個場合談及樓市庫存問題，認為未來中央會為此推出一些政策措施。而房地產去庫存問題究竟該怎樣解決？任志強自身看好“個人貸款利息沖抵個稅”方式，同時支持政策放開，不再限制購買第三套住房，讓更多人解決住房問題。
如今，去庫存已經成為整個樓市的大難題，也著實變成部分開發(fā)商的心病。同時，房地產行業(yè)利潤率走低也在考驗著開發(fā)商的應對能力。對此，金地華北區(qū)副總經理遇繡峰表示，市場供應端和需求端的不平衡，促使行業(yè)的整體利潤率在下降，也可能成為房地產企業(yè)的常態(tài)。
新的考驗下，房企應該如何轉變？為此，不少企業(yè)已經在探索多條腿走路，以萬科、綠地、金地等企業(yè)為代表，不斷尋求在社區(qū)服務、金融創(chuàng)新、互聯網融合等方面求新求變。遇繡峰介紹，在土地資源稀缺、行業(yè)凈利下降的情況下，從公司長期發(fā)展考慮，需要持有部分物業(yè)，同時金地也在加強金融創(chuàng)新，為客戶提供更多資金來源。
展望2016：量價增長有限 城市房價繼續(xù)分化
值得關注的是，樓市高庫存難題在三四線城市最為突出，一、二線熱點城市在各項政策推動下，庫存壓力得到不同程度釋放。去庫存能力的不同，也造成城市間銷量和房價水平的分化。
來自中國指數研究院的分析顯示，預計2016年，在利好政策刺激下將有更多有效需求入市，庫存壓力進一步緩解，全國整體價格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢。各級城市間房價分化現象仍將持續(xù)，一線及熱點二線城市，受地價高企、需求旺盛影響，價格將持續(xù)上漲，三四線城市在高庫存壓力下房價上漲動力不足。
分析同時認為，目前多數房企庫存壓力較大，未來去庫存仍是主要任務，但多數房企對2016年去化預期較為樂觀，認為將好于2015年。價格策略上，以價換量并非是房企首選，五成房企存在上調項目價格預期，僅有約兩成企業(yè)表示存在降價空間。
另據世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管執(zhí)行董事陳仲偉分析稱，由于房地產對于國家經濟發(fā)展的重要推動作用，政府已對此領域施加了足夠的關注，但基于2015年內低迷的房地產投資、降息效應的邊際遞減以及高房價的考驗，預計整體市場在2016年量價漲幅有限。
