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        1. 首頁 >> 行業(yè)動(dòng)態(tài)
          買房和不買房10年后財(cái)富差別有多大
          發(fā)布時(shí)間:2016-03-02 12:37:01    點(diǎn)擊次數(shù):10588

          [摘要]標(biāo)準(zhǔn)排名研究院統(tǒng)計(jì),截至2015年11月18日(下同),全國100大城市的土地出讓收入為1.33萬億元,與去年全年1.86萬億元相比,完成比例僅為71%。深圳土地成交的樓面價(jià)格也較去年下降3400元 平米,降幅28.81%,土地成交溢價(jià)率更是大跌近30個(gè)百分點(diǎn)。

            買房和不買房10年后財(cái)富差別有多大:假設(shè)一個(gè)二、三線城市的房屋總價(jià)為50萬(按國內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算,月租1250元),為何取二三線城市房?jī)r(jià)?因?yàn)槎€房?jī)r(jià)較平穩(wěn),暴漲暴跌的可能性較小。

            第一種人:買房

            買這套房子的話:首付20萬公積金貸款30萬20年計(jì),月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款,房子歸自己!

            那么十年的月供總計(jì)為1963*12*10 ≈23.6萬

            第二種人:租房

            租這套房子的話:按國內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算,50萬的房子月租為1250元。

            由于國家統(tǒng)計(jì)局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增長(zhǎng)6%計(jì)算,10年房租為:

            第1年房租:15000元

            第2年房租:15900元

            第3年房租:16854元

            ....

            第10年房租:25342元

            則租房人:

            A、10年房租總計(jì):15000+15900+16854+......+25342=197709≈20萬

            B、首付20萬的存銀行按年回報(bào)率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6萬

            C、省下月供1963元存銀行按年回報(bào)率5%、且利滾利算,約為1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31萬

            D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

            現(xiàn)在有三個(gè)假設(shè):

            假設(shè)1

            未來10年房子增值速度和CPI一致,每年6%計(jì)算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

            那么買房的人財(cái)富為89.5萬。

            租房的人財(cái)富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬

            假設(shè)2

            未來10年房屋大幅增值4倍,房租市值為200萬。那買房人財(cái)富是租房人的3倍有余。

            假設(shè)3

            未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%,平均年漲幅2.5%,或者下跌,則租房人勝出。

            單從財(cái)富上計(jì)算,只要房子隨CPI增值,買房就是值得的,但現(xiàn)實(shí)中由于國家統(tǒng)計(jì)局的CPI遠(yuǎn)低于實(shí)際通貨膨脹率,所以房?jī)r(jià)往往跑贏CPI,跑贏銀行存款,過去是10年全國大中小城市房?jī)r(jià)漲了3~10倍,未來10年呢?

            可能有些人預(yù)期10年后房?jī)r(jià)還不如今天,或者漲幅低于26%,但因?yàn)橹袊速I房的傳統(tǒng),為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感,依然會(huì)買房,不會(huì)在乎房?jī)r(jià)漲跌。

            最后,買不買房,你心里已經(jīng)清楚了。

            無論你買不買房,這個(gè)消息都是非常重要滴↓↓

            2016年這20城房?jī)r(jià)最可能下跌,買還是賣?

            昨日, “房?jī)r(jià)2016年或有斷崖式下跌”的報(bào)道嚇到了很多人,中國社科院連夜澄清,但社科院并沒有推翻自己的觀點(diǎn),只是怪媒體把這個(gè)觀點(diǎn)突出處理了。

            房?jī)r(jià)究竟將向上還是向下?

            標(biāo)準(zhǔn)排名研究院認(rèn)為,籠統(tǒng)地說全國房?jī)r(jià)上升還是下降,需要考慮貨幣量等等外在因素,實(shí)在太難了,應(yīng)該換個(gè)思路,尊重價(jià)格分化的事實(shí),從更簡(jiǎn)單的角度去考量?jī)r(jià)格的漲跌。

            而土地出讓的角度,容易讓我們回歸簡(jiǎn)單:分區(qū)域地分析土地出讓情況,進(jìn)而得出開發(fā)商本身的漲價(jià)動(dòng)力或者降價(jià)壓力,如果開發(fā)商敢于用比較高的價(jià)格來買地,那么,它自己在賣樓的時(shí)候,漲價(jià)動(dòng)力就比較大。反之亦然。

            總體看,2015年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣,土地出讓整體情況也不樂觀。

            標(biāo)準(zhǔn)排名研究院統(tǒng)計(jì),截至2015年11月18日(下同),全國100大城市的土地出讓收入為1.33萬億元,與去年全年1.86萬億元相比,完成比例僅為71%。

            要在最后一個(gè)半月的時(shí)間賣出5000億元的土地并非易事。2015年全國100大城市的土地出讓收入同比下降已成事實(shí)。

            深圳有危險(xiǎn)!

            而拖后腿的,不僅僅是的三四線城市,一線城市除北京外,上海土地收入完成額僅為2014年的69%,低于全國平均水平;廣州77%略好;深圳最慘只完成了47%,2014年全年654億元買地收入,今年只有308億元。

            今年以來,深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲逾30%,使之成為內(nèi)地一線房地產(chǎn)市場(chǎng)中漲勢(shì)最快的城市,目前,深圳房?jī)r(jià)已突破4萬元/平米大關(guān)。關(guān)注創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富微信:CYCF99,帶你創(chuàng)業(yè)致富。

            深圳房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的背后,一方面是深圳只有略多于6個(gè)月的庫存,相比其他城市9~12個(gè)月的庫存量,深圳的房子對(duì)于買房者而言顯得更為緊俏;但另一方面,面對(duì)深圳樓市漲價(jià)潮,開發(fā)商的態(tài)度卻顯得更為謹(jǐn)慎。

            在一線城市中(北上廣深),深圳今年的土地成交額最少,根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名研究院的統(tǒng)計(jì),截至11月18日,深圳土地成交只有308億元,與2014年全年相比(654億元),只完成去年的47%,在一線城市中排名最后。

            同時(shí),深圳土地成交的樓面價(jià)格也較去年下降3400元/平米,降幅28.81%,土地成交溢價(jià)率更是大跌近30個(gè)百分點(diǎn)。

            2014年深圳土地市場(chǎng)的繁榮造就了2015年樓市的上漲行情,而在2015年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡之后,2016年深圳樓市是延續(xù)升勢(shì)或是進(jìn)行調(diào)整期,答案還未可知。

            但需要提醒的是,深圳土地市場(chǎng)出現(xiàn)的大起大落的幕后,已顯露出開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袘B(tài)度已由積極轉(zhuǎn)為觀望。

            當(dāng)然,另外一種可能是,深圳2015年賣出的地塊都位置偏僻,拉低了總價(jià)和單價(jià)。但不管怎么樣,根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名研究院的統(tǒng)計(jì),深圳不但上榜“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”,而且排名靠前,位居第七。

            舟山樓面價(jià)降近8成,

            廈門意外落選“漲價(jià)動(dòng)力榜”

            標(biāo)準(zhǔn)排名研究院根據(jù)土地收入完成情況、樓面價(jià)增長(zhǎng)以及溢價(jià)率增長(zhǎng)等三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合排名,最終選出“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”:

            舟山、湛江、韶關(guān)、贛州、惠州、臺(tái)州、深圳、大理、長(zhǎng)沙、蚌埠、中山、濰坊、北海、江門、麗水、常州、宿遷、揚(yáng)州、貴陽和呼和浩特。

            截至11月18日,土地交易完成最差的10個(gè)城市中,韶關(guān)排名第一,土地成交額4.77億元,與去年近34億元的成交額相比,今年僅完成去年全完的14%,在百城排名中最低。

            排在2和3位的分別是麗水和贛州,土地完成額也只有15%左右。排名第9的長(zhǎng)沙是唯一一個(gè)上榜的省會(huì)城市,土地成交額只有74億元,與2014年近300億元的成交額相比,只完成了1/4。

            在樓面價(jià)下降排名中,舟山名列榜首,2015年土地成交的樓面價(jià)只有405元/平米,而2014年是1856元/平米,降幅高達(dá)78%;除舟山外,樓面價(jià)降幅在五成以上的城市還有3個(gè),分別為揚(yáng)州(53%)、麗水(52.12%)和惠州(50%)。如果以絕對(duì)額來排名,深圳則是第一,每平米下降3400元,百城排名中最差。

            在溢價(jià)率下降最快的10個(gè)城市中,濟(jì)寧算是個(gè)奇葩,2014年該地區(qū)的土地成交溢價(jià)率還高達(dá)近60%,而到今年已跌到零,濟(jì)寧也成為2015年溢價(jià)率下降最快的城市。雖然該城市今年的土地收入水平以及樓面價(jià)都有所增長(zhǎng),但溢價(jià)率如此異動(dòng),影響了對(duì)該地區(qū)樓市的樂觀判斷。

            同樣,在溢價(jià)率問題上還有一個(gè)爭(zhēng)議很大的城市——廈門。其在2015年溢價(jià)率下降排名中位列第5,溢價(jià)率下降14個(gè)百分點(diǎn)。

            而同時(shí),廈門的土地成交完成情況高達(dá)168%,樓面價(jià)也同比上升38%,上述兩項(xiàng)指標(biāo)在百城排名中分列第6位和第14位,只是今年溢價(jià)率的下降幅度較大,讓其最終無緣成為最具漲價(jià)動(dòng)力的20個(gè)城市,是個(gè)遺憾。

          買房和不買房10年后財(cái)富差別有多大

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