樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期,從時(shí)間的角度來看,2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨,去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。下半年樓市四大“黑天鵝”下半年樓市四大“黑天鵝”
盡管自去年至今以來,大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn),甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面,但是,上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性,尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后,上述城市樓市將受到各方面的不確定性的“黑天鵝”的影響,在這樣的市場背景下,樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期,房價(jià)出現(xiàn)下跌。
“黑天鵝”之一:美元進(jìn)入加息通道對中國樓市是“利空”
從全球市場來看,整個(gè)6月份“黑天鵝”聚集:6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)FOMC會(huì)議決議、上午10點(diǎn)半日本央行議息決議、晚17點(diǎn)英國央行利率決議、6月17日歐央行行長德拉吉講話、6月21日美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫參議院聽證會(huì)、以及6月23日英國退歐公投(以上均為北京時(shí)間)。 盡管上述“黑天鵝”只有英國“脫歐”成為現(xiàn)實(shí),但是,未來仍然有“黑天鵝”影響中國經(jīng)濟(jì)甚至中國房地產(chǎn)市場。
比如美國加息。從美國來看,盡管英國“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程,但是筆者仍認(rèn)為三季度加息可能性較大,比如9月加息一次,加息25點(diǎn),今年年底明年上半年再加息25點(diǎn)。這樣,美元進(jìn)入加息通道。
按照上述分析邏輯,美元進(jìn)入加息通道后,全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn),全球資本也會(huì)向美國流動(dòng),對于中國來講也是如此,資金流向也會(huì)至美國。以中國外匯儲(chǔ)備為例,兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬億美元,居世界第一),中國外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬億美元左右,然而,自2014年6月份美國開始提出貨幣正?;h題之后,中國的外匯儲(chǔ)備大幅減少,截止2016年5月,已經(jīng)降低至3.19萬億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息 通道之后,預(yù)計(jì)未來1-2年中國的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明,未來國內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”,那么,這些資金逃到哪里?顯然,轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)過熱的樓市來講是“利空”的。
“黑天鵝”之二:“權(quán)威人士”表態(tài)之后,中國貨幣政策開始轉(zhuǎn)向
近日“權(quán)威人士”發(fā)表對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)看法之后,中國的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向。從國內(nèi)來看,央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示,2016年5月M2同比增長11.8%,增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn),與3月M2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比?!皺?quán)威人士”表態(tài)對宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來看,據(jù)媒體報(bào)道,已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn),比如,風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度,利率上也可能上調(diào);其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例;部分基金開始上調(diào)利率。這些都將成為下半年以來樓市的“黑天鵝”。
此外,據(jù)媒體報(bào)道,工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%,貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。此外,對個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。
這說明,對于住宅市場來講,由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素,核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期;對于商用房來講,通過提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。總體來看,此時(shí)貨幣政策開始適度收縮,銀行開始通過提高首付“降杠桿”,目的雖然是為了防止由于房價(jià)下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),但是,這卻構(gòu)成了下半年以來樓市不確定性的“黑天鵝”。
“黑天鵝”之三:核心一二線城市調(diào)整預(yù)期背后的金融風(fēng)險(xiǎn)
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,2015年北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅成交金額(12023億)占到全國(72753億)的16.53%,比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅累計(jì)成交金額為5320.4億元,同比大幅上升45.07%,成交金額占到全國的16.73%。
同樣,對于重點(diǎn)二線城市而言,比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門,2015年這6個(gè)二線城市商品住宅成交金額占到全國的11.19%,比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累計(jì)成交金額為4802.49億元,同比大幅上升104.00%,成交金額占到全國的15.10%。
對于上述核心一二線城市樓市來講,一方面樓市基本面無大礙,大部分城市房價(jià)出現(xiàn)快速上漲的趨勢,甚至在近期“日光盤”頻現(xiàn),樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢;另外一方面,上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策,但是,這些政策較為“溫和”,并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求,起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用。這對樓市中長期穩(wěn)定發(fā)展來講并不是一件好事情。原因很簡單,市場需求在不斷透支,樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加,市場始終還會(huì)因此而進(jìn)行調(diào)整。
為什么說樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加?且看老張的分析。
以上海樓市為例,央行上海總部公布的數(shù)據(jù)顯示,個(gè)人房貸方面,2015年全市新增本外幣個(gè)人住房貸款1539.7億元,同比多增942.1億元,其中下半年新增1077.3億元,同比多增857.3億元;12月份新增本外幣個(gè)人住房貸款206.4億元,同比多增136.2億元。
此外,央行上海總部4月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元,同比多增657.5億元。據(jù)此計(jì)算,3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新增滬上個(gè)人住房貸款的記錄,此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺(tái)前市場的火熱狀態(tài),從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見一斑。
“滬九條”樓市調(diào)控政策后,商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑,由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí),上海樓市的房價(jià)必然面臨著下降,對于銀行來講,由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn),當(dāng)今年下半年房價(jià)開始下降時(shí),去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水,金融風(fēng)險(xiǎn)增加,此時(shí),銀行必然首先收口子,收什么?答:開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。
從3月25日出臺(tái)了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來看,在個(gè)人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊,比如,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。隨后,包括金融監(jiān)管部門逐步對新政進(jìn)一步落地,也叫停了“首付貸”產(chǎn)品,并且隨后也對相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。
我們再看其他城市,北京、深圳已經(jīng)收緊了樓市調(diào)控政策,合肥也將從7月1日起提高首付比例,預(yù)計(jì)南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付的政策。由此可見,表面上來看,去年下半年以來,上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價(jià)齊升,“地王”頻出也推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲,但是,由于首付比例的提高、政策面預(yù)期收緊與市場調(diào)整的來臨,上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
從上述城市政策面變化的趨勢來看,通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征,其背后意在當(dāng)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后,防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
“黑天鵝”之四:三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”,下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期
那么,上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎?答案當(dāng)然是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆,三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”,下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來講:
首先,從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看,每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時(shí)候,全國性的調(diào)控政策勢必會(huì)出臺(tái),以為過熱的樓市降溫。如今,樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”,那么,也就意味著,哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況,哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今,南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況,這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái),如果上述城市樓市繼續(xù)火爆,“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù),政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。
其次,央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研,儲(chǔ)備政策(比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整,預(yù)計(jì)開始“認(rèn)房”;首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成;二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成;公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊。)已經(jīng)準(zhǔn)備充分,只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。
從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來看,筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素:一是市場繼續(xù)火爆,“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù),政策不得不繼續(xù)從嚴(yán);從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來看,上半年(土地市場與交易市場)成交量快速釋放之后,比如蘇州、南京等,下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力,三季度成為政策收緊的“窗口期”。三是,合肥已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策,7月1日開始正式執(zhí)行,預(yù)計(jì)南京、蘇州等核心二線城市也會(huì)在三季度迅速跟進(jìn)。上述種種跡象表明,三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。
第三、從市場面的表現(xiàn)來看,雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量價(jià)在今年前六個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象,“日光盤”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn),但是,這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果,這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā),屆時(shí),樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期,“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。
換一句話來講,2015年 “330新政”以來,大中城市(一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市)房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放,以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支,如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量價(jià)走勢,以為樓市“日光盤”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn),那其實(shí)就是對于市場的誤判,就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。
從市場發(fā)展趨勢來看,筆者認(rèn)為,待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時(shí),下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為,在多輪“救市”政策刺激之后,本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年,也就是說,樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期,從時(shí)間的角度來看,2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨,去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí),如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”,那么,房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面,企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。
(本文作者介紹:同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)
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