2015年年底,確實(shí)有點(diǎn)不一般。
為什么這么說呢?因?yàn)榘凑胀甑膽T例,到了12月,再到翻過年過了正月十五,應(yīng)該是房子成交的淡季。這會兒大家都在趕工沖刺年終業(yè)績、或者參加各種各樣集中的歡慶活動,按說是沒什么心思在換房上的。
這個時間段,曾經(jīng)是每年換房的好時機(jī),因?yàn)槌山涣康?、賣主沒心思抬高價,想“撿漏”買套性價比高的房子很容易。但2015年年底的成交價、成交量都在漲,確實(shí)讓很多人心慌了。
一般來說,成交量的上漲自然會帶動成交價的上漲。有些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2015年的房價平均漲幅在15%左右,而且,一些開發(fā)商已經(jīng)放出話來,2016年1月1日以后,他們的項(xiàng)目還會再漲15%。
為什么說2016年房價還會再漲。這主要是因?yàn)檎疀]有再控制房價的意思,以及近期以來非常明顯的信號——地價在漲,而官方?jīng)]有喊剎車的兆頭。
預(yù)測一:創(chuàng)造需求
住宅購房結(jié)構(gòu)性需求分化,婚姻人口、小面積住房改善者(一二線突出)、“北漂型”租房者、新進(jìn)城租房者購房,以及一二線城市為主的投資性購房成為“4+1”需求;一方面創(chuàng)新形態(tài)需求得不到滿足,另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)品產(chǎn)能過剩;綠色環(huán)保節(jié)能低碳需求難以匹配大眾收入水平;
吸引農(nóng)民進(jìn)城購房是“去庫存”的最大增量;
海外市場依然是小眾市場,對國內(nèi)房地產(chǎn)影響不大。
預(yù)測二:縮減推地
全國土地出讓普遍減少,有利于提升房價;
一二線城市源于控制城市邊界、地王頻出,二線城市成為品牌房企土地儲備重點(diǎn)區(qū)域和未來角力場,三四線城市供大于求、被迫減少土地供應(yīng);
房企土地儲備面積繼續(xù)下降。
預(yù)測三:供應(yīng)下降
住宅新開工面積、竣工面積繼續(xù)下降,降幅或收窄,房地產(chǎn)投資進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間;
傳統(tǒng)商業(yè)基本趨于飽和甚至過剩,商鋪供大于求,供應(yīng)繼續(xù)增加,商業(yè)地產(chǎn)投資將降速。以購物中心為主的新型商業(yè)在三四線城市只有不到十年跑馬圈地的機(jī)會,普通社區(qū)商業(yè)將成為繼百貨大樓之后的死亡陷阱。
預(yù)測四:庫存增速放緩
住宅庫存繼續(xù)上升、增速放緩;新開工面積仍高于竣工面積,在建施工面積還會繼續(xù)上升;
商業(yè)庫存也在上升,普通社區(qū)商業(yè)銷售面臨困境、投資回報(bào)無法平衡,爛尾項(xiàng)目明顯增加,購物中心也將出現(xiàn)關(guān)門,自建商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)速度放緩,商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、托管、咨詢大幅上升。
預(yù)測五:房價普漲
一二三四線城市房價普遍、差別化上漲;
一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌;
城市分化、板塊分化、樓盤分化依舊。
預(yù)測六:政策大力
明后兩年是房地產(chǎn)最好、也是最后的政策機(jī)遇期(在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成之前),保增長、去庫存已成為政治任務(wù);
政策繼續(xù)刺激拉升銷售,2016年住宅銷售額將與今年基本持平;
降低購房門檻是政策最佳著力點(diǎn),政策將統(tǒng)分結(jié)合,中央降首付、落戶口、返稅收、促簡政;地方減稅費(fèi)、給補(bǔ)貼、準(zhǔn)入學(xué)、加醫(yī)保、進(jìn)公積金,保障房、棚戶區(qū)貨幣化。
商業(yè)也需要去庫存,商業(yè)二手房市場“死市”需要激活,但還不會得到中央政府的重視,明年存量房流通稅收政策不會得到支持。
貨幣寬松與低利率對資產(chǎn)價格依然給予有力支撐,美元加息小步慢走,對人民幣計(jì)價資產(chǎn)影響微弱。
房地產(chǎn)稅法進(jìn)展緩慢,2016年難以提交全國人大常委會一審。
預(yù)測七:產(chǎn)品與服務(wù)
一二線城市首置與改善性產(chǎn)品占據(jù)主流市場,三四線城市以面向農(nóng)民和城市改善人群的住房產(chǎn)品為主,總體而言,面積更多聚焦110-150平米,且“小城市必定大戶型、大城市可以小戶型”;
住房品質(zhì)提升引導(dǎo)市場需求,節(jié)能環(huán)保綠色建筑的稅收政策支持力度有所加大,工業(yè)化、裝配式、百年住宅、3D模塊化建筑因價格偏高、明年仍難以大規(guī)模推廣,住房配套將成為購房者考量加分項(xiàng),一線城市因地王增加高端產(chǎn)品而拉升房價,因減少普通商品房而推升房價;
增量市場轉(zhuǎn)向存量市場,物業(yè)服務(wù)成為新的藍(lán)海,現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)模式無法解決客戶服務(wù)痛點(diǎn)、亟需升級;物業(yè)分拆上市難以獲得溢價;物業(yè)費(fèi)價格市場化仍然看不到前景。
預(yù)測八:產(chǎn)能必降
房企兩極分化愈發(fā)加?。?0強(qiáng)房企明年市場份額預(yù)計(jì)超過30%并繼續(xù)加速提升;如我去年所說,大批中小房企賣地、賣項(xiàng)目、賣股份、賣公司的最好時機(jī)已經(jīng)失去,明年90%都會轉(zhuǎn)型、退出、或者破產(chǎn)、死亡,行業(yè)外企業(yè)難有進(jìn)入;
改善性、中高端住宅產(chǎn)品為主的房企成長更快;住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高仍是漸進(jìn)式;
大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放慢腳步,中小本地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加速退出。
預(yù)測九:商業(yè)模式
住宅聯(lián)合開發(fā)、代建代售更加普遍;
商業(yè)代建、品牌代招、資產(chǎn)代管輸出模式逐步形成;商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式已成方向、仍曲高和寡;
二房東租賃加貼身服務(wù)已成模式但難成規(guī)模。
預(yù)測十:金融資本
擁有背后資本支撐的房企打亂市場價值格局引發(fā)更多地王現(xiàn)象;
圍繞降低購房門檻的住房融資創(chuàng)新不斷;資產(chǎn)證券化或有突破性進(jìn)展;
金融媒介幫助盤活存量房資產(chǎn),融資租賃推動存量資產(chǎn)盤活、流通;
住房保障銀行可以幫助解決農(nóng)民工土地置換進(jìn)城落戶資本,或不能提上議程。
預(yù)測十一:互聯(lián)網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)可以成為房地產(chǎn)的翅膀,但互聯(lián)網(wǎng)營銷已顯疲態(tài),互聯(lián)網(wǎng)金融烽煙四起,互聯(lián)網(wǎng)+設(shè)計(jì)制造難有成果,互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)亟需升級,智慧社區(qū)在一二線城市出現(xiàn)落地項(xiàng)目;
大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用更加廣泛,商業(yè)地產(chǎn)自建、與服務(wù)商共享的購物中心云系統(tǒng)、電商平臺成為市場兩大主流,運(yùn)營數(shù)據(jù)化管理手段、百貨精細(xì)化管理思維將成為購物中心管理利器。